Per una persona come me, che ha vissuto gli ultimi dieci anni in vari paesi, sempre in affitto, mi sono spesso sentito dire che in questo modo stavo buttando via i miei soldi. Un comportamento virtuoso, a confronto, sarebbe stato invece quello di aprire un prestito e comprare una casa. Tuttavia, per un Digital Nomad, questa non era comunque un opzione considerabile. Adesso invece, con il giusto tempo e motivazione, ho deciso di affrontare il tema e fare i calcoli necessari e voglio condividere con voi le mie conclusioni.
Questo mito ha diverse assunzioni a sostegno:
- I soldi dell’affitto sono buttati, se paghi il mutuo almeno ti rimane la casa
- L’affitto lo paghi per sempre, il mutuo no
- Chi affitta, non beneficia dell’incremento di valore che la casa ottiene nel tempo, chi compra si
Analizziamoli uno ad uno.
I soldi dell’affitto sono buttati, se paghi il mutuo almeno ti rimane la casa
Su questo primo punto, bisogna considerare che solo una piccola parte del prestito va a finire nella casa, infatti, quando paghi il mutuo, stai pagando:
- La casa
- Gli interessi
- Le spese legate al mutuo
Facciamo qualche calcolo:
Acquisti una casa a Milano di 80mq per 342.720 euro
Anticipi 100.000 euro
Per la parte restante chiedi un mutuo a 30 anni (rata mensile) con tasso di interesse 3.30% annuo (importo della rata = 1.063,00 euro)
Quindi, alla fine dei 30 anni, avrai pagato 382.681,76 euro cosi divisi:
Capitale = 242.720 euro
Interesse = 139.961,76 euro
A questi si aggiungono le spese legate al mutuo di 7.631,6 euro (perizia, istruttoria, imposta sostitutiva)
Ovvero 1.274,98 euro / mese, di cui solo 674.22 euro vanno in capitale.
L’affitto lo paghi per sempre, il mutuo no
Sebbene sia vero che gli interessi sul mutuo non sono più dovuti, questi sono solo una piccola parte del costi legati al comprare una casa. Eccone alcuni altri:
- Manutenzione 50 euro / mese
- Riparazioni / Ristrutturazioni 285,6 euro / mese (1% del valore della proprietà all'anno)
- Tasse di proprietà 190,5 euro / mese (su Milano, IMU e TASI 2.040 euro per anno se seconda casa, TARI 246 euro per anno se ci vivi con un'altra persona)
- Assicurazione 142,8 euro / mese (0,5% del valore della proprietà all'anno)
- Commissioni di transazione 55,55 euro / mese (totale combinato di $20.000 di spese sia dall'acquisto che dalla vendita con un periodo di detenzione di 360 mesi)
Facendo la somma, otteniamo 729,45 euro / mese . Queste sono spese che pagheresti a prescindere dal mutuo.
Chi affitta, non beneficia dell’incremento di valore che la casa ottiene nel tempo, chi compra si
Per analizzare questo punto, andiamo a verificare l’andamento del valore del mercato immobiliare in Italia.
Questa rielaborazione dei dati di Immobiliare.it, ci da un rendimento medio del -2% dal 2015 al 2020.
Ora, assumendo che non solo il rendimento medio nei successivi 30 anni non scenda, ma aumenti per un valore pari all'inflazione di 1.8% (media degli ultimi 20 anni in Italia), significa che potresti vendere a 585.292,27 euro.
A questo punto, dobbiamo introdurre il concetto di costo opportunità, ovvero, quanto avresti potuto guadagnare se avessi investito quei 100.000 euro nel mercato azionario, in particolare in un indice come l’S&P 500 che ha avuto negli ultimi hanno un rendimento medio di 11%. Il risultato? 2.289.229,66 euro.
(trovi il calcolatore usato nello screenshot qui)
Dovrebbe essere chiaro a questo punto come la scelta affitto o acquisto non sia scontata, e richieda almeno alcuni calcoli. Se serve aiuto con i calcoli, puoi riportare il tuo caso specifico nei commenti sotto. Se ti interessa approfondire l'argomento, puoi leggere il post successivo che scriverò sul Perchè comprare una casa NON è un investimento. Lascia la tua email per ricevere una notifica quando verrà pubblicato.